계약갱신청구권 Q&A

글 순서

1. 계약갱신청구권이란?

2. 계약갱신청구권 요구 후 꼭 2년을 더 살아야 하나?

3. 계약갱신청구권은 언제 행사하나?

4. 4년 또는 6년 이상 거주한 사람도 계약갱신청구권을 행사할 수 있나요?

5. 월세 또는 전세금을 대폭 상향시키는 경우에는 어떻게 하나요?

6. 계약갱신청구권은 어떻게 행사하는 건가요?

7. 임대차계약서는 또 작성 하나요?

8. 계약갱신청구권을 행사하지 못하는 경우

9. 단점도 있습니다.

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자가가 있는 경우라면 크게 신경 써도 되지 않았던 임대차 3 법. 아마 이번 7월에 새롭게 시행된 부동산 임대차 3 법이 발표되고 나서 임차인은 물론 임대인 그리고 부동산 시장이 혼돈의 카오스 그 자체였다 해도 과언이 아녔습니다.

 

임차인도 머리 아프고 임대인도 머리가 아팠지만 알고 봤더니 최종적으로는 임차인보다는 임대인의 머리가 아파오는 상황이 되었죠?

 

 

 

임대차 3 법에는 2021년 6월 1일부터 시행 예정인 전/월세 신고제가 있고 2020년 7월 30일부터 시행한 전/월세 상한제 마지막으로 계약갱신청구권 이렇게 3개가 새롭게 추가되어 발표하였습니다. 이 세 개 중 임대인의 머리를 가장 아프게 한 계약갱신청구권에 대해 하나씩 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

1. 계약갱신청구권이란?

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부동산 계약서 중 빌리는 사람을 '임차인'이라고 합니다. 계약갱신청구권은 집을 빌리는 사람, 즉! 임차인을 위한 새로운 보호막과 같은 청구권이라 할 수 있는데요. 이게 무슨 말이냐,

 

이 전에는 계약기간이 1년 또는 2년이 만료가 된 시점에 집주인(임대인)은 기존 세입자에게 다른 사람이랑 계약되었으니 집을 정해진 날짜까지 빼 달라고 요구하는 경우가 정말 많았습니다.

 

 

보통 이렇게 요구하는 경우는 그 지역의 집값이 많이 올라 전세금을 더 올려 받을 목적이거나 월세로 바꾸고자 하는 경우 또는 임대인의 직계가족이나 임대인이 직접 들어와 거주하고자 하여 기존 세입자가 깨갱하고 바로 나가야 됐었다면,

 

 

이번에 시행된 임대차 3 법에 있는 '계약갱신청구권'으로 세입자의 전세 또는 월세의 기간을 1회 연장할 수 있는 권리를 행사할 수 있게 법이 개정되었다고 보시면 됩니다. 전세 그리고 월세로 거주 중인 곳에 계약갱신청구권은 단 1회만 행사할 수 있으며 1회 연장 시 자동으로 2년이 더 연장된다고 보시면 됩니다. 월세의 경우 1년 연장도 가능합니다.

 

 

계약갱신청구권이 시행되기 전에 계약하셨던 세입자분들도 당연히 행사하실 수 있습니다. 이제는 정말 당연한 권리가 되었으니 입대 차 3 법이 시행되기 전에 계약했다 하더라도 크게 걱정하실 필요는 없습니다.

 

 

 

 

2. 계약갱신청구권 요구 후 꼭 2년을 더 살아야 하나?

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그렇지 않습니다. 임대인은 그게 아니겠지만 임차인이라면 계약기간 중에 충분히 해지하실 수 있습니다. 이사를 가야 하거나 직장이 옮겨졌다거나 등등.. 정말 많은 이유가 존재하죠? 이건 계약갱신청구권이 있기 전부터도 꼭 2년을 다 살 필요는 없었습니다.

 

 

다만, 계약기간이 끝나기 전 새로운 세입자를 차지 못하였고 계약기간이 1개월이 남든 수개월이 남든 불가피하게 이사를 가야 될 경우 새로운 세입자가 들어오기 전까지 월세를 매일매일 납부하셔야 합니다. 전세의 경우도 마찬가지입니다. 원래의 집에서 발생하는 관리비와 같은 공과금은 기존 임차인이 납부하셔야 합니다.

 

 

 

 

3. 계약갱신청구권은 언제 행사하나?

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임차인은 임대인에게 집 계약이 끝나기 6개월 전 그리고 1개월 전까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 지금은 그렇지만 2020년 12월 10일 이후부터는 최소 2개월 전에는 계약갱신청구권을 행사하겠다는 의사를 꼭 임대인에게 밝히셔야 합니다. 

 

 

 

 

4. 4년 또는 6년 이상 거주한 사람도 계약갱신청구권을 행사할 수 있나요?

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임대차 3 법이 시행되기 전 연장하고 연장하여 4년 또는 6년을 거주 한 상태여도 계약갱신청구권을 행사하실 수 있습니다. 묵시적 갱신과같은 사유로 자연스레 연장되어 4년 또는 6년을 거주한 시점에 임대인이 집을 이제 비워줘야 되겠다고 하는 시점이 임대차3법이 시행된 후라면 계약갱신청구권을 행사하여 2년을 더 거주하실 수 있습니다.

 

 

 

 

5. 월세 또는 전세금을 대폭 상향시키는 경우에는 어떻게 하나요?

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그럴 수 없습니다. 임대차3법이 시행되면서 기존에 계약했던 금액의 5% 이상은 올릴 수 없게 안전장치가 되어있습니다.

 

계약갱신청구권을 행사하더라도 이러한 안전장치가 없다면 당연히 임대인들은 월세나 전세금을 대폭 상향시켜 어떻게든 내보내려 했겠죠?? 다섯 수 앞을 내다본 임대차 3 법의 안전장치로 임차인은 임대인에게 계약갱신청구권을 부담 없이 행사할 수 있게 됐습니다.

 

 

 

 

6. 계약갱신청구권은 어떻게 행사하는 건가요?

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직접 만나거나 또는 만나지 않고 전화를 통해 구두상으로도 임대인의 계약갱신 의사를 분명히 전달만 하면 계약갱신은 자동으로 이루어집니다. 하지만 사람 일 어떻게 될지 아무도 모르죠?

 

계약갱신을 하겠다는 의사전달을 했다는 분명한 증거를 남겨두시는 게 좋습니다. 문자도 좋고 메신저를 통해 남겨두셔도 좋으며 메일 또는 우편 등을 통해 남겨두시는게 좋습니다.

 

 

 

 

7. 계약갱신청구권 행사 후 임대차계약서는 또 작성 하나요?

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써도 되고 안 써도 됩니다. 임대차 3 법이 시행되기 전에도 묵시적갱신 때와 같이 자연스레 연장되었던 것 처럼 임대차계약서는 또 작성하지 않아도 됩니다. 의사전달만 확실하 하였다면 묵시적 갱신때와 동일하게 임대차가 다시 이루어진 것으로 간주하고 있습니다.

 

또! 한 가지 짚고 넘어가셔야 할 게 있습니다. 월세가 5% 올랐거나 내려갔거나 또는 전세금이 5% 인상 또는 인하된 것처럼 종전과 다른 금액으로 재계약이 이루어지거나 다른 합의사항이 추가되었다면 임대차계약서는 다시 작성하시는 게 좋습니다.

 

 

 

 

8. 계약갱신청구권을 행사하지 못하는경우

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임대인의 직계가족 또는 임대인이 직접 들어와 거주하겠다는 의사를 밝힌 경우나 월세를 2회 이상 내지 못하였거나 전셋집 또는 월세집을 크게 파손한 경우, 집주인의 동의 없이 전대계약을 진행한 경우에는 계약갱신청구권을 절대 행사할 수 없습니다.

 

또 한 가지 짚어드리자면, 임대차 3 법이 시행되기 전에 다른 세입자와 계약이 진행된 경우라면 계약갱신청구권을 행사하지 못합니다.

 

*전대계약이란 임대인(집주인)과 나(임차인)이 계약을 하였지만 임대인 동의 없이 임차인이 다른 사람에게 다시한번 집을 빌려주는 것을 말합니다. 기존 전세권 위에 또 다른 전세권을 얹는다고 보시면 됩니다.

 

 

 

9. 단점도 있습니다.

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정말 특별한 사유가 없고 집주인이 직접 들어와 거주할 목적이 아니라면 이제 전세계약은 계약갱신청구권으로 인해 기본 4년 계약처럼 형성이 되었다 볼 수 있는데요.

 

전세로 집을 얻고자 하는 사람들에게는 4년 거주가 희소식 이기도 하지만 안 좋은 소식일 수도 있습니다. 왜냐, 전세 그리고 월세 계약 기간이 2년이나 늘어난 상황이기에 초기 계약시 임대인이 임차인을 더더욱이 까다롭게 고르게 되는 경우가 발생할 수도 있기 때문입니다.