전세권 설정 꼭 해야될까

글 순서

1. 전세권이란

2. 확정일자와 전세권의 공통점과 차이점

3. 뭐가 더 좋다는 걸까?

4. 전세권 설정 꼭 해야될까 

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내 건강은 내가 지켜야 하듯, 내 돈도 내가 지켜야 합니다. 내 주머니에 들어있는 돈은 그나마 지키기 쉽지만 다른 곳에 있는 내 돈을 지키기란 쉽지 않은데요. 오늘은 내 주머니가 아닌 다른 주머니에서 잠들어있는 전세보증금을 지키는 방법에 대해 알아보고자 합니다.

 

 

이 전 포스팅에스는 전세보증금을 지키기 위해 해야 되는 전입신고와 확정일자에 대해 포스팅을 했었는데요. 이 두 가지 방법으로 내 전세보증금을 지킬 수도 있지만 이보다 더 확실하게 지킬 수 있는 방법이 바로 '전세권 설정'입니다. 비용이 조금 들어간다는 단점이 있지만 확실하게 지킬 수 있다는 크나큰 장점이 있는 게 바로 전세권 설정입니다.

 

 

 

"1. 전세권이란"

전세권에 대해 조금 더 깊게 살펴보자면, 전세의 경우 전세보증금으로 넣는 금액이 대부분 액수가 상당한 편입니다. 적게는 1~5천만원 부터 못해도 몇 억씩은 전세 보증금으로 들어가는 경우가 많은데요.

 

전세계약 만료 후 전세보증금을 돌려받아야 하는 게 맞지만 임대인이 지금 당장 내어줄 전세보증금이 없다며 기다려달라고 요청하며 배 째라는 경우를 심심치 않게 볼 수 있습니다.

 

 

이런 일을 겪지 않으려면 해야 되는 방법이 바로 전세권 설정입니다. 그런데 조금 깊게 들여다봤는데도 불구하고 확정일자의 효력과 전세권 설정의 효력이 비슷해 보이죠? 확정일자와 전세권 설정 어떤 차이가 있는지도 짚어보겠습니다.

 

 

 

"2. 확정일자와 전세권의 공통점과 차이점"

공통점

이 두개의 공통점 중 첫 번째로는 '나'의 보증금에 대한 변제 순위를 보호받을 수 있다는 것입니다. 두 번째로는 집이 경매로 넘어가게 된 경우 순위에 따라 변제받을 수 있다는 것과 제3자에게 대항력이 생긴다는 것입니다.

 

 

대항력이란

대항력을 꼭 짚어봐야 하는데요. 대항력이란 기존 집주인이 다른 사람, 즉 제3자에게 임대할 권리, 그 집에 대한 권리를 넘겨받은 사람에게 '내가' 계약했던 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 강력한 힘을 말합니다.  

 

 

 

확정일자와 전세권 설정의 차이점은

첫 번째, 전입신고는 물론 확정일자를 받아두게 될 경우 순위에 상관없이 소액 보증금 한해서 가장 먼저 우선 변제권을 받을 수 있지만 전세권 설정만 해 둔 경우 최우선 변제금을 받지 못하게 됩니다.

 

 

두 번째, 전입신고 그리고 확정일자는 임대인의 동의가 일절 필요 없이 임차인 스스로 전입신고는 물론 확정일자까지 받아도 되지만 전세권 설정의 경우 집주인(임대인)의 동의가 반드시 있어야지만 받을 수 있습니다.

 

 

 

세 번째, 전입신고와 확정일자만 받아두게 될 경우 보증금을 받지 못하는 상황이 닥쳤을 때 '보증금 반환청구소송'을 통해 강제집행을 해야지만 전세보증금을 어찌어찌 받을 수 있지만 전세권 설정을 한 경우라면 '보증금반환청구소송'을 할 필요 없이 즉각 경매신청을 통해 보증금에 대한 변제를 받을 수 있습니다.

 

마지막으로 네 번째, 전입신고와 확정일자를 받아두게 될 경우 경매가 진행될 때 최우선 변제금은 별다른 배당신청 없이도 받을 수 있지만 전세권의 경우 나머지 보증금의 경우 배당신청을 해야지만 받을 수가 있습니다.

 

 

 

 

"3. 뭐가 더 좋다는 걸까?"

자, 이렇게 첫 번째부터 네 번째까지 차이점에 대해 살펴봤는데 얼핏 보면 어떤 게 더 좋은지 가늠하기 어려우시죠? 심지어 전세권 설정은 비용까지 들어가기에 더더욱이 망설여지실 수도 있습니다. 조금 더 쉽게 풀어 정리해드리자

 

전입신고와 확정일자의 경우 대항력을 전제로 갖춰지는 법적인 안정장치라 보시면 됩니다. 단순히 집이 경매로 넘어간 것도 아니고 임차인이 돈이 없다며 못 돌려주는 경우에는 제3자에게 현재의 집이 넘어간 것이 아니기에 '대항력'을 갖출 수 없게 되는 것이죠. 

 

 

앞서 대항력에 대해 설명드렸듯이 제3자에게만 나의 임차권을 주장할 수 있는 권리인 만큼 제3자가 아닌 이상 대항력을 주장할 수 없게 되는 것입니다.

 

반면에 전세권 설정을 하게 될 경우 대항력이 필요 없어지게 되는 것이죠. 전세권 설정을 하기 위한 등기 서류는 과정이 조금 복잡할 수 있고 집주인의 동의를 얻어야 한다는 단점이 있지만, 경매로 넘어간 것이 아닌! 단순 보증금으로 인한 분쟁이 발생하였을 때 확정일자의 효력보다 전세보증금을 보다 빠르게 돌려받을 수 있다는 장점이 있습니다.

 

 

 

4. 전세권 설정 꼭 해야될까

전입신고와 확정일자 그리고 전세권 설정을 쭉 비교하면서 이건 이렇고 저건 저렇다 말씀드리긴 했지만 전세권 설정을 했다 하더라도 무조건 문제생긴 전세보증금을 바로 돌려받는것은 또 아닙니다. 이게 참 웃기죠?

 

전세권 설정을 하면서 서류 준비하는것도 복잡하고 집주인 동의도 얻어야 하고.. 전세보증금에대해 주장할 수 있는 권리가 뚜렷해진다는 것이지 보증금을 즉각 준다는것은 아닙니다.

 

 

보증금을 지킬 수 있는 방법은 맞긴 하나 돌려받는 시간이 길어질 수도 있습니다. 따라서 저라면, 저라면! 전세권 설정보다는 전입신고+확정일자와 전세보증보험으로 내 전세보증금을 지키는게 더 빠르고 확실하지 않나 싶습니다.

 

 

 

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